NHỮNG ĐIỀU CẦN BIẾT KHI MUA BÁN NHÀ ĐẤT

Thứ hai - 19/08/2019 21:28
Trước khi mua, bán nhà đất bạn cần phải biết phải nắm rõ thông tin về thửa đất đó như thế nào có sổ đỏ hay chưa hay có sự tranh chấp không. Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu những điều bạn phải cần biết trước khi mua hoặc đầu tư.
Việc mua một khu đất đã có sổ đỏ là hoàn toàn có thể yên tâm, thế nhưng trên thực tế, đôi khi sổ đỏ chỉ là mảnh giấy màu đỏ! Nhưng vấn đề quan trọng không kém là thửa đất đó có khớp với bản vẽ trên giấy tờ mà bạn đang cầm trên tay hoặc có ý định mua lại có trùng khớp hay không. Việc này cần phải nhìn tận mắt đến tận nơi kiểm tra mới có thể xác định chính xác.
nhung dieu khong nen bo qua khi mua ban nha dat 0


Trước khi chọn mua bạn nên tìm hiểu ngôi nhà, thửa đất định mua có đang nằm trong quy hoạch hay dự án nào hay không. Nếu chỉ nhìn vào hồ sơ, giấy tờ sổ đỏ thậm chí khi đã tra cứu ở văn phòng công chứng (VPCC) thì bạn cũng không thể nắm hết thông tin nhà đất bạn đang định mua. Người bán hoặc môi giới có thể không cung cấp thông tin đầy đủ và trung thực, thậm chí có những trường hợp bản thân người bán cũng không biết được nhà, đất của mình nằm trong quy hoạch hay không.

Theo nguyên tắt thì bạn sẽ không được chuyển nhượng, mua bán nếu nhà, đất nằm trong quy hoạch. Nếu không có đầy đủ thông tin thì rất dễ gặp trường hợp làm hợp đồng công chứng, trả tiền xong mới phát hiện không thể làm thủ tục sang tên được. Phương án lúc này là cần mang bản photo sổ đỏ đến bộ phận một cửa của UBND quận, huyện nơi có nhà, đất đó để hỏi thông tin. Sau đó bộ phận một cửa hoặc là sẽ hướng dẫn và nhận hồ sơ của bạn hoặc sẽ hướng dẫn bạn đến bộ phận phụ trách cung cấp cho bạn thông tin quy hoạch đó. Tùy thuộc cách quản lý của từng UBND sẽ có những phương hướng giải quyết khác nhau, bởi có một số nơi còn lập riêng một bộ phận chuyên trả lời thông tin quy hoạch, dự án cho người dân.

VỀ THÔNG TIN TRANH CHẤP

Đối với những vụ tranh chấp lớn thì bạn sẽ dễ dàng nắm bắt thông tin bằng nhiều cách khác nhau như thăm hỏi địa phương, tìm kiếm thông tin trên các trang mạng, truyền hình, hoặc thậm chí thấy những thông tin tranh chấp đó trên cơ sở dữ liệu của văn phòng công chứng.
nhung dieu khong nen bo qua khi mua ban nha dat 1


Còn đối với những tranh chấp nhỏ thì rất khó thấy. Chẳng hạn, tranh chấp lối đi, hàng rào, đường thoát nước…với hàng xóm. Những loại tranh chấp này sẽ hơi khó tìm hiểu, vì thế bạn cần phải chịu khó hỏi thông tin từ hàng xóm xung quanh căn nhà hay thửa đất bạn định mua. Ngoài ra thì bạn cũng có thể hỏi UBND phường, xã nơi có đất thông tin về các tranh chấp này.

VỀ THÔNG TIN THẾ CHẤP

Nếu đất có sổ đỏ đã được thế chấp ngân hàng thì nhận biết bằng cách xem ở bìa 4 (hoặc bìa 3) của sổ đỏ sẽ thấy thông tin thế chấp, hoặc đính kèm 1 tờ giấy riêng ghi thông tin thế chấp, giữa tờ này và sổ đỏ có đóng dấu giáp lai của cơ quan đăng ký đất đai.
nhung dieu khong nen bo qua khi mua ban nha dat 2


Trong trường hợp người bán muốn giấu thông tin thế chấp thì họ sẽ gỡ tờ đó ra khi quan sát sẽ thấy ở 1 góc, cạnh nào đó của sổ đỏ chỉ có 1 nửa dấu giáp lai, trường hợp này tuy hiếm nhưng không phải không có. Ngoài ra thông tin về thế chấp ngân hàng cũng có thể tra cứu được ở các văn phòng công chứng thông qua bản photo sổ đỏ, thông thường việc tra cứu này là miễn phí.

Tuy nhiên, những trường hợp có thể tra cứu là hình thức thế chấp qua ngân hàng nếu thế chấp cho cá nhân hoặc các tổ chức cho vay “nóng” thì việc truy tìm nguồn gốc đất sẽ rất khó khăn. Trên thực tế việc dùng sổ đỏ thế chấp để vay nóng cho dù có hiệu lực hay vô hiệu cũng đều ảnh hưởng lớn đến việc mua và sử dụng nhà, đất. Đặc biệt là khi người bán không chỉ thế chấp ở một nơi mà có thể là nhiều nơi. Vì vậy, bạn cũng nên lưu ý điều này.

TÌM HIỂU THÔNG TIN NGƯỜI BÁN, NGƯỜI MUA

Nếu người bán là chính chủ ngoài việc tìm hiểu các thông tin liên quan đến thế chấp hay tranh chấp, khi bạn tiếp xúc và trao đổi sẽ cảm nhận được độ đáng tin cậy và trung thực của họ. Nếu người bán hoặc mua là một môi giới thì bạn cũng không cần quá quan trọng việc người trung gian môi giới đó là cá nhân hay nhân viên của công ty bất động sản.
nhung dieu khong nen bo qua khi mua ban nha dat 3


Nhiều cá nhân môi giới mát tay và có chi phí thấp hơn công ty bất động sản (BĐS). Hơn nữa, công ty BĐS dù sao cũng là một pháp nhân nên có thể giúp bạn cảm thấy yên tâm hơn.

CHUẨN BỊ GIẤY TỜ CÓ CÔNG CHỨNG

Thông thường, việc tìm văn phòng công chứng sẽ do một bên đảm nhận, theo thỏa thuận trước của các bên. Khi đã chọn được văn phòng công chứng, bạn có thể đến trực tiếp hoặc nếu không có thời gian thì gọi điện thoại để tư vấn và tham khảo về hướng dẫn các giấy tờ cần chuẩn bị nhằm thực hiện giao dịch mua, bán.
nhung dieu khong nen bo qua khi mua ban nha dat 4


Khi ký hợp đồng công chứng, các văn phòng công chứng sẽ kiểm tra toàn bộ giấy tờ gốc của các bên. Như vậy các bên cũng có thể yên tâm khi có các công chứng viên trợ giúp việc kiểm tra giấy tờ thật, giả.

Các giấy tờ cho thủ tục mua bán bao gồm:
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ),
  • Thông báo nộp lệ phí trước bạ,
  • CMND và hộ khẩu của bên bán,
  • Giấy đăng ký kết hôn của bên bán hoặc giấy xác nhận độc thân.
  • CMND và hộ khẩu của bên mua.
  • Các giấy tờ cần thiết cho thủ tục sang tên sổ đỏ gồm:
  • 02 bản sao hộ khẩu và CMND của vợ chồng bên chuyển nhượng và bện nhận chuyển nhượng,
  • 02 bản sao giấy đăng ký kết hôn kết hôn khi đã có gia đình hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân khi chưa có gia đình của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng,
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao và bản chính để đối chiếu) của bên chuyển nhượng.
 
Sau khi chuẩn bị xong các loại giấy tờ trên, bạn có thể mang trước một bộ các giấy tờ photo đến văn phòng công chứng để kiểm tra và tư vấn thêm nếu cần sửa hay bổ sung. Sau khi văn phòng công chứng thông báo giấy tờ đầy đủ và hợp pháp, lúc này, bạn có thể hẹn ngày ký hợp đồng công chứng.

KÝ HỢP ĐỒNG GIAO GIẤY TỜ VÀ SỔ ĐỎ GỐC

Hai bên đến văn phòng công chứng ký và công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng. Sau khi ký xong thì về lý thuyết, giao dịch đã hoàn thành và có hiệu lực. Tuy nhiên trên thực tế thì lúc này đa số bên mua vẫn chưa giao tiền, bên bán vẫn chưa giao giấy tờ sổ đỏ gốc. Hợp đồng công chứng là căn cứ pháp lý có hiệu lực và quan trọng nhất đối với một giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất, đồng thời cũng là một trong các loại giấy tờ chính để làm thủ tục sang tên sổ đỏ.
nhung dieu khong nen bo qua khi mua ban nha dat 5


Vì vậy, các bên cần phải thận trọng khi giao nhận hợp đồng công chứng khi chưa giao tiền hay giấy tờ sổ đỏ gốc. Trường hợp này bạn có thể tham khảo một số cách sau:
  • Mỗi bên lấy đủ số bản hợp đồng cho mình nhưng chưa giao tiền và giấy tờ sổ đỏ gốc;
  • Nhờ văn phòng công chứng giữ hợp đồng cho đến khi giao tiền, giao giấy tờ xong thì hai bên cùng qua văn phòng công chứng lấy hợp đồng công chứng;
 
Sau khi đã thỏa thuận được cách giao hợp đồng công chứng, hai bên cùng nhau ra ngân hàng để bên mua giao tiền và gửi vào tài khoản ngân hàng do bên bán lựa chọn. Đồng thời bên bán nhận tiền và giao sổ đỏ bản gốc cùng các giấy tờ cần thiết cho bên mua.

SANG TÊN

Việc sang tên trên văn phòng công chứng sẽ mang lại một số lợi ích như thủ tục pháp lý được tinh giản, đỡ rườm rà trong khâu bổ sung các giấy tờ còn thiếu bởi tất cả các giấy tờ đã có sẵn ở đó. Hơn nữa, văn phòng công chứng cũng nắm rõ bạn cần những giấy tờ loại gì và số lượng bản sao cần thiết cho các thủ tục.
nhung dieu khong nen bo qua khi mua ban nha dat 6


Ngoài ra, văn phòng công chứng còn có khả năng liên hệ với các văn phòng đăng ký đất đai một cách dễ dàng và thuận tiện hơn những nơi khác. Đồng thời, chi phí sang tên cũng sẽ thấp hơn khi bạn làm ở những nơi khác (chẳng hạn như luật sư). Có một số văn phòng công chứng cũng hợp tác với các luật sư và văn phòng luật sư, vậy nên nhiều trường hợp cũng không khác gì việc bạn thuê dịch vụ của luật sư.

Có một trường hợp đặc biệt nhưng khá phổ biến hiện nay, đó là bạn mua nhà đang bị thế chấp và bạn sẽ phải dùng một phần trong số tiền mua nhà để giải chấp với ngân hàng trước, sau đó mới làm hợp đồng mua bán, chuyển nhượng công chứng chính thức. Với trường hợp này, ngoài hợp đồng đặt cọc (tùy theo thỏa thuận của các bên), bạn cũng có thể yêu cầu người bán lập hợp đồng hứa bán, hứa chuyển nhượng. Một số văn phòng công chứng có thể đồng ý công chứng loại hợp đồng này.
Theo cafeland.vn

Tổng số điểm của bài viết là: 0 trong 0 đánh giá

Click để đánh giá bài viết

  Ý kiến bạn đọc

Bạn đã không sử dụng Site, Bấm vào đây để duy trì trạng thái đăng nhập. Thời gian chờ: 60 giây